Immobilienbewertung in Leipzig & Umgebung

Der Marktwert wird anhand des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage der potenziellen künftigen Erträge ermittelt. Der Schwerpunkt liegt in diesem Abschnitt auf den Ertragsfaktoren. Daher ist diese Strategie ideal für Mietobjekte wie Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Der Ertragswert wird in vier Schritten ermittelt:

• Schritt 1: Jahresreinertrag ermitteln
  Zunächst muss das Jahresnettoeinkommen berechnet werden. Dazu werden die Management- und Verwaltungskosten vom Jahresrohertrag abgezogen. Der Jahresbruttogewinn ergibt sich, indem die monatliche Bruttokaltmiete durch 12 Monate (Monate) geteilt wird. Der Begriff "Verwaltungskosten" bezieht sich auf die Ausgaben, die bei der laufenden Verwaltung der Einrichtung anfallen. Dazu gehören Betriebs-, Wartungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallrisiko (Risiko). Das jährliche Nettoeinkommen wird auch als jährliche Nettokaltmiete bezeichnet.
• Schritt 2: Berechnung der Bodenwertverzinsung
  Um den Bodenwertzins zu berechnen, multiplizieren Sie den Bodenwert der Immobilie mit dem Liegenschaftszinssatz. Der durchschnittliche Marktzinssatz auf den Grundstückswert ist der Liegenschaftszinssatz. Die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes ist komplex und hängt von zahlreichen Aspekten ab, wie z.B. den Marktbedingungen, und muss daher von einem Fachmann durchgeführt werden. Der Bodenwert der Immobilie wird durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert berechnet. Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse können auf der Website des deutschen Bodenrichtwertinformationssystems abgerufen werden.
• Schritt 3: Berechnung des Ertragswerts des Gebäudes
  Anschließend muss der Gebäudeertragswert berechnet werden, der den geschätzten zukünftigen Wert der Mieteinnahmen darstellt. Dazu wird der Gebäudeertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Die jährlichen Reinigungseinnahmen werden von den Grundstückswertzinsen abgezogen, um den Gebäudeertrag zu erhalten. Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahre lang eine Immobilie Mieteinnahmen erzielen wird. Für die Berechnung wird eine Formel verwendet, die auf dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer (die durchschnittliche Anzahl der Jahre, die die Immobilie noch genutzt werden kann) basiert. Der Wert des Multiplikators steigt mit zunehmender Restnutzungsdauer des Gebäudes.
• Schritt 4: Berechnung des Gesamtertragswerts
  Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus dem Ertragswert des Gebäudes und dem Bodenwert. Andere wert beeinflussende Elemente, die nicht im Preis angegeben sind, können ebenfalls hinzugefügt werden.

Das Sachwertverfahren ist eine weitere Möglichkeit der Bewertung. Diese Strategie wird vor allem bei selbst genutzten Immobilien angewandt. Der Bodenwert und der Gebäudewert einer Immobilie (tatsächlicher Gebäudewert) werden bei diesem Verfahren unabhängig voneinander bewertet. Um den Bodenwert zu berechnen, multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Der Gebäudewert wird berechnet, indem die ursprünglichen Baukosten von etwaigen Alterswertminderungen abgezogen werden.Mithilfe des Sachwertverfahrens werden die Grundstücks- und Gebäudewerte zusammengerechnet, um den vorläufigen Wert der Immobilie zu erhalten. Der Substanzwertfaktor wird dann damit multipliziert. Die Substanzwertkomponente wird durch den Bodenrichtwert, die Art des Gebäudes und den vorläufigen Substanzwert bestimmt. Dieses Berechnungsmodell veranschaulicht in gewisser Weise, wie viel es kosten würde, die fragliche Immobilie zu rekonstruieren.

Die Vergleichswertmethode wird üblicherweise zur Bewertung von vergleichbaren Immobilien wie unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen verwendet. Der Marktwert wird anhand vergleichbarer Immobilien berechnet, die der zu verkaufenden Immobilie ähnlich sind und am selben Ort verkauft wurden. Je mehr Immobilien zum Vergleich zur Verfügung stehen und je vergleichbarer siesind, desto konsistenter und korrekter kann der Marktwert ermittelt werden. Zunächst dividieren Sie den erzielten Kaufpreis der Vergleichsimmobilie durch ihre Fläche. Diese Zahl wird dann mit der Fläche der zu bewertenden Immobilie multipliziert.